Ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

Als woningen niet voldoen aan de kwaliteitsnormen, kunnen ze ongeschikt en/of onbewoonbaar worden verklaard.
De normen zijn vastgelegd in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode (art. 5 en 6) en hebben betrekking op de veiligheid, de gezondheid en de algemene kwaliteit van de woning.
(http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonen-topics-regelgeving-wonen-vlaamse_wooncode.html)

Elke woning moet beschikken over voldoende en veilige verwarmingsmogelijkheden, voldoende verlichting en verluchting, veilige electriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. De woning moet brandveilig, stabiel en toegankelijk zijn.

Om na te gaan of een woning aan de geldende technische eisen en comfortvereisten voldoet, wordt, na een inwendig onderzoek, een technisch verslag opgemaakt.
Van het gebouwgedeelte wordt de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren beoordeeld. Voor het woongedeelte wordt gekeken naar:
1. comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming
2. veiligheids- en gezondheidsvereisten (trappen, overlopen, balustrades en verluchtingsmogelijkheid)
3. afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren
4. vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel

In het technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 15 strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden. Als blijkt uit het verslag dat de woning door een aantal zware gebreken een aantoonbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.
Wonen-Vlaanderen is belast met het technische onderzoek van de woning en adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ervan. De burgemeester hoort de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren.

Op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet kan een woning ook rechtstreeks door de burgemeester onbewoonbaar worden verklaard. Dit besluit wordt meestal genomen na de vaststelling van acute veiligheids- en gezondheidsrisico‘s, zoals na een brand, bij instortingsgevaar en bij een overstroming.

Hoe verloopt een procedure?

Elke belanghebbende (bewoner, gemeentebestuur, gewestelijke ambtenaar, OCMW, sociale woonorganisaties, …) kan de burgemeester verzoeken om de procedure op te starten. Dat kan op volgende manieren:

  • ofwel stuurt de belanghebbende een aangetekende brief naar de burgemeester;
  • ofwel dient hij een aanvraag in op het gemeentehuis waarbij een ontvangstbewijs wordt afgeleverd.

De aanvraag tot het opstarten van de procedure wordt onderzocht. Er wordt nagekeken of het verzoek motieven bevat en of het wel gegrond is. Indien dit het geval is wordt de procedure opgestart en richt de gemeente het verzoek tot de gewestelijke ambtenaar van de dienst Wonen-Vlaanderen om de woning te onderzoeken en voegt hierbij de nodige identificatiegegevens.

Een woonkwaliteitscontroleur van de dienst Wonen-Vlaanderen verricht een onderzoek van de woning aan de hand van een technisch verslag met strafpunten. De betrokkenen worden door de gemeente geïnformeerd over de resultaten van het technisch onderzoek van de woning. Als het advies luidt dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar is, is de burgemeester verplicht om de bewoners, de eigenaars en de houders van een zakelijk recht te horen. Voor de uiteindelijke beslissing tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring baseert de burgemeester zich op het advies van de gewestelijke ambtenaar, het technisch verslag, de foto‘s en de argumenten die schriftelijk bekend zijn gemaakt of ter sprake kwamen tijdens de hoorzitting.

Wat zijn de gevolgen voor de verhuurder?

In geval van ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode kan de woning worden opgenomen op de inventaris van leegstand en verkrotting.
De inventaris vormt het uitgangspunt voor andere maatregelen. In het begin moet de verhuurder het pand in orde brengen. Als hij dat nalaat voor langere tijd (meer dan één jaar), moet hij een heffing betaling. Het bedrag van de heffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen, met een minimum van 1980 euro en wordt jaarlijks verhoogd.
Indien de eigenaar-verhuurder het initiatief heeft genomen om de woning te renoveren kan de heffing worden opgeschort.
Als de eigenaar een ongeschikte of onbewoonbare woning verder verhuurt, ondanks het besluit van de burgemeester, kan hij strafrechtelijk vervolgd worden. Inspectie RWO stelt het wanbedrijf vast en maakt een proces-verbaal op.

Wat zijn de gevolgen voor de bewoner?

Ook voor de bewoner van de woning heeft een besluit over de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid gevolgen. Het besluit kan worden gehanteerd om een verminderde huurprijs af te dwingen bij de vrederechter of om een deel van de huurgelden terug te vorderen. Ook kan de rechter opleggen dat de eigenaar de nodige aanpassingswerkzaamheden uitvoert of kan hij de huurovereenkomst nietig verklaren, en zelfs de verhuurder tot een schadevergoeding verplichten.

Als de woning onbewoonbaar werd verklaard, moet de bewoner de woning verlaten en moet hij verhuizen naar een andere woning. Als aan de toelatingsvoorwaarden uit de sociale huurreglementering voldaan is, kan de bewoner van een ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaarde woning voorrang krijgen voor een sociale huurwoning in dezelfde gemeente als aan de volgende twee voorwaarden is voldaan:
1.hij heeft de woning gedurende ten minste 6 maanden bewoond;
2.de woning voldoet aan een van de volgende criteria:
ze werd onbewoonbaar verklaard overeenkomstig artikel 135 van de
nieuwe gemeentewet en de ontruiming was noodzakelijk;
volgens het technisch verslag heeft ze minstens drie gebreken van categorie III in
verband met stabiliteit en vocht of ze heeft minstens twee gebreken van categorie
III in verband met stabiliteit en vocht en bovendien minstens een gebrek van
categorie IV.

Wanneer kan men in beroep gaan?

Als een bewoner, houder van het zakelijk recht, eigenaar of gewestelijke ambtenaar niet akkoord gaat met de beslissing die de burgemeester genomen heeft volgens artikel 15 van de Vlaamse Wooncode, kan men beroep aantekenen bij de Vlaamse minister van Wonen. Het beroep heeft dan betrekking op de inhoudelijke aspecten van het besluit.

Ook als de burgemeester geen beslissing heeft genomen binnen de decretaal bepaalde termijn van drie maanden (stilzitten), kan de bewoner of de gewestelijke ambtenaar beroep aantekenen.

Het beroep moet uiterlijk dertig dagen na de kennisgeving van de beslissing of na het stilzitten van de burgemeester aangetekend verstuurd worden naar de Vlaamse minister van Wonen. De beroepsmogelijkheid bij de minister bevoegd voor huisvesting tegen een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring is enkel van toepassing indien het besluit door de burgemeester werd genomen op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode.

De minister kan in beroep beslissen om het gebouw ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren en hij kan de nodige maatregelen bevelen. Het besluit kan onder meer de burgemeester gelasten het gebouw te doen ontruimen en de toegang ertoe te verbieden. Het besluit bepaalt eventueel de termijn die de burgemeester in acht moet nemen voordat die maatregel wordt uitgevoerd.

De minister neemt zijn beslissing uiterlijk drie maanden na ontvangst van het beroepschrift en brengt die ter kennis van alle partijen. Als het beroep niet binnen die termijn is behandeld, betekent dit dat het impliciet wordt ingewilligd. Bij een besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring werkt de beroepsprocedure opschortend voor de inventarisatie.
Als het beroep is ingewilligd en de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar blijkt te zijn, neemt de inventarisbeheerder de woning niet op in de inventaris leegstand en verkrotting. De houders van het zakelijk recht hoeven geen heffing te betalen.

Welke maatregelen kan de burgemeester nemen?

Als de burgemeester de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaart, kan hij alle maatregelen nemen ter uitvoering van het besluit. Het besluit op zich is immers vaak niet voldoende om de slechte toestand van de woning ongedaan te maken en in heel wat gevallen zullen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Daarom is de mogelijkheid van aanvullende maatregelen decretaal verankerd.

In het besluit geeft de burgemeester een juridische kwalificatie aan het feit dat de woning niet voldoet aan de minimale vereisten. Naast het louter formeel vaststellen dat de woning niet voldoet aan de normen zal de burgemeester ook alle maatregelen moeten nemen om mogelijke risico‘s te beperken of om te voorkomen dat er risico‘s mee gepaard gaan. De burgemeester is immers op de hoogte van de risicovolle situatie en moet daarom inspanningen leveren om die te verhelpen.

In het besluit kan opgelegd worden dat de wederrechtelijke toestand (namelijk het feit dat de woning niet voldoet aan de normen en verhuurd worden) ongedaan moet worden gemaakt. Het besluit kan gepaard gaan met het al dan niet formuleren van maatregelen die dat moeten bewerkstelligen.
De burgemeester kan o.a. de volgende maatregelen in het besluit opleggen:

  • dringende bewaringsmaatregelen nemen zoals het stutten van muren, het laten afsluiten van de gastoevoer;
  • de onmiddellijke ontruiming van het pand en zijn bewoners. Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners, kunnen de herhuisvestingskosten verhaald worden op de eigenaar;
  • het ontsmetten en opruimen van het pand bij gevaar voor de openbare gezondheid;
  • ingeval de verhuurder nalaat het herstel uit te voeren binnen de opgelegde termijn, kan de burgemeester het herstel opleggen;
  • de verhuurder aanmanen tot het wegwerken van de ernstige veiligheidsrisico‘s aan de gas- of electriciteitsinstallatie binnen een opgelegde termijn van bijvoorbeeld 24 of 48 uur;
  • de eis dat vóór het opheffen het bewijs van het herstel van de installaties afgeleverd wordt, o.a. door een keuringsattest van een erkende instelling;
  • het opheffen van het besluit laten voorafgaan door een conformiteitscontrole met het oog op een conformiteitsattest;

Als dringende maatregelen noodzakelijk zijn, zoals de vermelde bewaringsmaatregelen, de onmiddellijke ontruiming of de ontsmetting of opruiming van het pand, kan het wenselijk zijn om artikel 135, §2, van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen.

Andere maatregelen, zoals het voorleggen van een keuringsattest of het voorafgaande conformiteitsonderzoek, kunnen worden opgenomen in het besluit dat getroffen wordt op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode.

Wanneer kan een woning geschrapt worden van de inventaris?

Na een nieuw technisch onderzoek van de woning kan de burgemeester beslissen om het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op te heffen. De burgemeester verzendt het besluit aan de inventarisbeheerder. De woning wordt op basis hiervan geschrapt van de inventaris leegstand en verkrotting. Ook bij sloop wordt de woning geschrapt.

Welke zijn de gevolgen van een inventarisatie?
Als een pand als ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt geïnventariseerd, zullen de houders van het zakelijk recht een heffing moeten betalen. Het eerste jaar na de inventarisatie hoeven de heffingsplichtigen nog geen heffing te betalen. In dat jaar wordt hen de kans geboden om de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning te beëindigen door herstellingswerken uit te voeren.

Hoe kan een pand weer uit de inventaris geschrapt worden?

  • De eigenaar moet de inventarisbeheerder zelf om schrapping uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij (of een andere houder van een zakelijk recht op het pand) bewijzen dat de woning al zes maanden weer is bewoond, of het gebouw al zes maanden voor meer dan de helft van de oppervlakte wordt gebruikt.
  • Pas zodra het pand op geen enkele lijst meer staat geïnventariseerd, is er geen heffing meer te betalen.
    Ook als het pand gesloopt wordt, vervalt natuurlijk de heffing, maar pas nadat de eigenaar heeft aangetoond dat het pand effectief is gesloopt.

Wanneer krijg je een vrijstelling of schorsing van de heffing?
In enkele gevallen kan de houder van het zakelijk recht (tijdelijk) vrijgesteld worden van de heffing of schorsing van betaling van de heffing krijgen. Let wel: in de periode van vrijstelling of schorsing blijft de woning wel geïnventariseerd!

VRIJSTELLING

Vrijstelling voor de eigenaar (bewoner) zonder andere woning:
Voorwaarde:
• de eigenaar is gedomicilieerd in het geïnventariseerde pand en woont er ook effectief (of woont er niet meer wegens een verblijf in een erkend tehuis of psychiatrische instelling of ingevolge overmacht),
• én hij bezit geen andere woning.
Duur:
Zolang hij aan deze twee voorwaarden voldoet, moet de eigenaar geen heffing betalen.

Vrijstelling voor onteigening:
Voorwaarde:
• het pand ligt in een door de gemeente goedgekeurd onteigeningsplan,
• óf de eigenaar krijgt geen bouwvergunning omdat er een onteigeningsplan wordt voorbereid.
Duur:
De vrijstelling geldt tot aan de effectieve onteigening.

Vrijstelling voor beschermde monumenten en stads- en dorpsgezichten:
Voorwaarde:
• het pand is beschermd krachtens het decreet van 3 maart 1976,
• of is bij ministerieel besluit opgenomen in een ontwerp van lijst tot bescherming in het kader van dat decreet.
Duur:
Deze vrijstelling geldt zolang de woning beschermd is of opgenomen is op de ontwerplijst.

Vrijstelling als het pand door een ramp getroffen is:
Voorwaarde:
Het pand is beschadigd en onbruikbaar geworden door een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar.
Duur:
Deze vrijstelling geldt tot twee jaar na de datum van de ramp.

Vrijstelling wegens bijzondere gevallen van overmacht:
Voorwaarde:
Het effectieve gebruik van het pand is onmogelijk, hetzij door een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek, hetzij door een gerechtelijke procedure.
Duur:
De vrijstelling geldt tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van het effectief gebruik.

Vrijstelling wegens te koop of te huur:
Voorwaarde:
• het pand mag niet geïnventariseerd zijn als ongeschikt/onbewoonbaar of verwaarloosd,
• én, wordt tegen aanvaardbare marktvoorwaarden te huur of te koop aangeboden.
Vrijstelling wegens toepassing van het sociaal beheer
Voorwaarde:
Er geldt een sociaal beheersrecht op uw woning, waardoor de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW haar als sociale woning kunnen verhuren.
Duur:
De vrijstelling geldt voor de gehele duur van het sociaal beheersrecht.

Vrijstelling wegens renovatiecontract:
Voorwaarde:
Voor het pand werd een renovatiecontract van minimum negen jaar afgesloten met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW.

SCHORSINGEN

Schorsing voor nieuwe eigenaar:
De nieuwe eigenaar kan twee jaar lang vrijgesteld worden van de heffing op voorwaarde dat:
• het pand de eerste twee jaar niet opnieuw verkocht wordt,
• én binnen deze twee jaar het pand uit de inventaris wordt geschrapt, of er intussen een andere vrijstelling- of schorsingsgrond van toepassing is.
Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn op het einde van de schorsingstermijn, dan moet de geschorste heffing alsnog betaald worden.
Opgelet: deze vrijstelling geldt niet als de verkoper van het pand bloed- of aanverwant (tot de derde graad) is van de nieuwe eigenaar, of rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die het pand of het gebouw koopt. Hierop bestaat 1 uitzondering, nl. bij een eigendomsoverdracht via erfenis. In dat geval wordt de schorsing wel toegestaan.

Schorsing voor renovatiewerken:
De eigenaar wordt vier jaar lang vrijgesteld van de heffing op voorwaarde dat hij:
• of een geldige stedenbouwkundige vergunning voorlegt voor renovatiewerken aan het pand (een stedenbouwkundige vergunning voor sloop met vervangingsbouw staat gelijk met een vergunning voor renovatie),
• of een ontvangstbewijs voorlegt van de aanvraag van zo'n vergunning (let wel: indien de aanvraag later geweigerd wordt, geldt de schorsing niet),
• of een gedetailleerde renovatieschema voorlegt
Op het einde van de maximale schorsingsperiode van vier jaar, moeten de geplande renovatiewerken beëindigd zijn. Is dit niet het geval, dan moeten de geschorste heffingen alsnog betaald worden.
Belangrijk: als het pand hersteld is, maar nog op de inventaris leegstand staat, krijgt de eigenaar nog twee jaar tijdelijke vrijstelling, in afwachting dat het pand opnieuw gebruikt wordt.

www.bouwenenwonen.be

afdrukken